“喜迎二十大 奋进新征程”，炜衡党委和团委于2022年“五四”青年节期间举办法律征文暨青年律师法律论坛活动，北京总所及各分所青年律师积极响应，主办者陆续收到各所党支部及团支部选送征文，炜衡公众号将陆续刊登参赛征文以飨读者。

活动详情：关于开展“喜迎二十大 奋进新征程"五四法律征文大赛暨炜衡青年律师法律论坛活动的通知

作者 | 李可书律师

共青团北京市炜衡律师事务所委员会选送

居住权起源于罗马法，在实行家长制的古罗马时期，财产继承与家长身份紧密相关，一般情况下，其他非家长继承人不能取得家产继承权²。伴随着罗马帝国向外扩张，外省人增加，社会日新月异，传统婚姻形式发生改变，实行夫妻分别财产制的“无夫权婚姻”颇受青睐，被解放的奴隶也伴随变革随之增加。为解决被解放奴隶和无家长继承权的家庭成员的生活问题，家长通常将其部分财产通过遗赠的形式为他们设立居住权，使他们生有所靠，老有所养³。因而，罗马法中的居住权具有强烈的人身性，仅为特定自然人所设立。不可转让或继承，一旦居住权人死亡，住宅的所有权将恢复完整状态。在居住权的设定方式上，一般采用遗赠的方式，体现了温情脉脉的家庭伦理色彩。后世，作为传承罗马法的大陆法系代表，德国与法国在不同程度上继承和发扬了罗马法中的居住权⁴。

十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。为了贯彻这一要求，《民法典》在物权编新增“居住权”一章，在居住权的功能、设立、消灭、权利限制等方面作了规定，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权制度是指“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权制度的出台是为了拓宽住房供给的渠道，解决特定人群的住房困难问题，回应新型住房市场发展的诉求。根据《民法典》的规定、目前的立法资料及相关解读资料⁵，居住权主要适用于以下几种情形：

（一）房产转让子女老人仍享有居住权

居住权的出台极大程度地降低了老无所居的窘态，在居住权制度实施前老人可以直接过户子女但需承担子女不孝不养的风险，若设立遗嘱极有可能因缺乏法律知识导致遗嘱存在瑕疵或无效，而且在实践中仅设立遗嘱没有过户登记容易产生不必要的继承纠纷。居住权制度实施后，老人可以在不动产过户给子女后同时办理居住权设立登记，并将期限约定至老人死亡时。

（二）婚姻关系解除后为生活需要设立居住权

夫妻感情破裂离婚后，可以为弱势一方提供居住权等适当的帮助。在居住权制度实施前，原《婚姻法》相关司法解释中注明可为弱势方提供房屋的居住权，但在实践操作实施难度大不具有公示效力容易引起纠纷。在居住权实施后，为弱势方设立居住权有了法规明确指引，可以就不动产办理居住权设立登记为弱势方提供住处。

（三）老人为生前同居住的人设立居住权

在居住权制度实施前，老人若将不动产过户给同居住的人或给其加名容易引起子女间的矛盾。在居住权制度实施后，老人可以在遗嘱中明确不动产所有权归子女所有并同时在该不动产上设立居住权，既能使老人的同居住人老有所居又使子女获得不动产所有权，一举两得。

（四）房屋出售给养老机构以房养老

老人没有稳定的收入来源，想将自己唯一住房出售给养老机构，但自己还能在房子中居住，养老机构一次性或者按月支付固定的养老金。居住权制度实施后，老人可以在和养老机构签订的协议中明确自己有生之年享有房屋的居住权，并办理居住权的相关登记。就无需担心自己的房产“被骗”，实现以房养老、安享晚年的目的。

（一）部分住宅能否设立居住权问题

根据《民法典》对于居住权的定义，居住权的客体仅限于“住宅”。毋庸置疑，实践中可以为完整住宅设立居住权，那么住宅的特定部分能否设立居住权呢？例如所有权人在住宅的主卧上单独设立居住权。

部分学者认为，如果住宅中的特定房间由门窗墙等与住宅其它部分阻隔，构成封闭空间，并且能独立使用，具有相对完整性，在一般社会交易观念层面认为能满足独立居住需求，就应当允许设立居住权⁶。根据现行不动产登记制度，部分住宅一般不认为属于单独的不动产单元，但由于居住权在制度目的层面的特殊性（满足生活居住需要的用益物权），是否允许就部分住宅设立居住权，实践中还需要看后续居住权制度的实施情况以及相应出台的不动产登记相关操作细则。

（二）居住权设立方式和程序不完善

一方面《民法典》第367条第1款强调居住权合同应当为书面形式，书面形式具体含义可以参考《民法典》第469条后2款规定予以明细。但《民法典》未明确通过口头等非书面形式签订的居住权合同效力如何。有必要对其解释，避免法律制度缺乏的现象出现。另一方面，《民法典》第368条规定居住权设立应当向登记机关进行登记。但究竟是居住权人去登记，还是为居住权人设立权利的主体去登记？并且，在以合同或者遗嘱设立居住权的情形下，是否有所不同？有必要对其进行探索。

（三）关于居住权人对住宅的使用和维修

在《民法典》中，对于居住权人和所有权人之间关于住宅的使用和维修未有相关规定，可能会造成实践中的一些争议。

基于居住权是一种用益物权，而用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有和使用的权利，那么居住权人应当可以更加自如地使用住宅。居住权人对房屋的使用和维修，应当以“合理”和“必要”为限⁷。因此，就居住权人使用住宅而言，除非当事人另有约定，居住权人应当可以自行对住宅进行改善，但是居住权人改变住宅结构或者实施其它严重危及住宅安全行为的应当经所有权人同意。居住权人也应当遵循善良管理人的原则，妥善保管住宅。就住宅的维修义务而言，居住权人作为长久、稳定地使用住宅的权利人，应当承担日常维修义务，所产生的相关费用应当由居住权人承担，而所有权人则应当承担大规模维修的义务（例如改变住宅结构等）。

（一）深化居住权的客体

就住宅的一部分是否可以成为居住权制度的客体问题，各国立法多持肯定观点。《德国民法典》第1093条第3款规定明确住宅的一部分可以设立居住权。《物权法(草案)》第184条规定，居住权人有权就住宅部分享有居住权。《民法典》第367条关于居住权合同一般条款明确了住宅的位置，对“住宅的位置”进行文义解释，其也可以理解为住宅中的特定部分。基于此，笔者认为居住权的客体可以为住宅的一部分。

就住宅附属部分是否可以纳入居住权客体范围内而言，有学者认同居住权客体为住宅及其附属设施⁸。也有学者将附属物、公用物、与住宅配套使用的物，纳入居住权客体范围⁹。笔者认为，如若该附属部分是居住权人行使权利所必需，那么其应当作为居住权客体。理由是《民法典》第366条强调了居住权的设立应当满足生活居住的需要，该款所确立的立法目的可作为居住权人为生活居住而利用住宅附属部分之依据。

（二）明晰居住权主体权利及义务

具体包括，第一，居住权人有权合理占有、使用住宅及生活居住所必需附属部分，居住权设立体有义务保障。第二，居住权一般会使权利人比承租人获得更长的居住时间，并且，居住权具有用益物权之特征，在此基础上，相比承租人无需住宅维护义务而言，居住权人对住宅及生活居住所必需附属部分享有更大范围占有、使用的权利，居住权人应当就其占有部分负有维修义务。第三，居住权人有权就生活居住的需要对住宅及附属部分进行装潢与改造，无需居住权设立主体同意，居住权设立主体就此范围应当有容忍义务。居住权人也应当为住宅及附属部分的装潢与改造承担相应的费用。第四，如若住房及居住权人生活居住所必需附属部分灭失，获得赔偿补偿金的居住权设立主体应当给予合理部分给居住权人。第五，基于居住权人享有更多的权利，其理所应当地也要承担住宅及生活居住所必需附属部分的日常维护之费用。第六，如若住宅及生活居住所必需附属部分需进行重大修缮、变更性质或者用途之时，前1款应当由居住权设立主体承担，后2款应当由居住权设立主体与居住权人共同承担。

（三）强化对居住权的全面保护

居住权是物权的一种，《民法典》物权编关于物权保护的相关规定都适用于居住权，例如，在居住权主体和他人因房屋问题产生纠纷时，有权请求确认居住权；当房屋被他人占有时，居住权主体可以按照法律规定要求强制返还。问题是，居住权人往往是处于弱势地位，在某些情况下一旦被侵权，特别是被亲人侵权就可能毫无还手之力，而导致身心遭受伤害。为避免悲剧发生，可以参照《民法典》第1254条，规定居住权人在一定条件下可以报警，警察接警后有义务给予保护。

居住权的设立，将伦理与法律充分结合，保障了弱势群体的居住生存权益，使得弱者有所居，对于平衡各方当事人的利益发挥重要作用。居住权制度既满足了双方的主体意愿，又充分发挥了房屋的使用价值，为有效财产分配提供了全新方案。因此，设立居住权制度，再次彰显了《民法典》“以人为本”的立法理念。

注

1.［日］星野英一：《现代民法基本问题》，段匡、杨永庄译，上海三联书店2012年版，第437页。

2.汪洋．从用益权到居住权:罗马法人役权的流变史［J］．学术月刊，2019，51(7):101－112．

3.周枏．罗马法原论:上册［M］．北京:商务印书馆，2014．

4.申卫星．从“居住有其屋”到“住有所居”———民法典分则创设居住权制度的立法构想［J］．现代法学，2018，40(2):105－118．

5.最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版；孙宪忠、朱广新主编：《民法典评注：物权编》，中国法制出版社2020年版。

6.汪洋：《民法典意定居住权与居住权合同解释论》，载《比较法研究》2020年第6期。

7.申卫星，杨旭：《中国民法典应如何规定居住权？》，载《比较法研究》2019年第6期。

8.田韶华，史艳春．《民法典》居住权制度探微［J］．河北科技大学学报(社会科学版)，2021，21(1):15－21，28．

9. 胡建．新时期居住权立法问题探讨［J］．理论月刊，2012(8):174－178．